“科技園物業(yè)公司保安經(jīng)理大鬧業(yè)主家”一事，經(jīng)南都報道后引起廣泛關(guān)注。其本質(zhì)上還是業(yè)委會(huì )這一業(yè)主組織地位弱化的結果，市住建局近日透露力爭將業(yè)主大會(huì )法人化，在《廣州經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》修訂中明確業(yè)主大會(huì )法律地位。并抓緊制定出臺《廣州市物業(yè)管理信用信息管理辦法》，相關(guān)系統有望于今年年底上線(xiàn)運行，強化對業(yè)主組織的行政監管。
“科技園物業(yè)公司保安經(jīng)理大鬧業(yè)主家”一事，經(jīng)南都報道后引起廣泛關(guān)注。其本質(zhì)上還是業(yè)委會(huì )這一業(yè)主組織地位弱化的結果，市住建局近日透露力爭將業(yè)主大會(huì )法人化，在《廣州經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》修訂中明確業(yè)主大會(huì )法律地位。并抓緊制定出臺《廣州市物業(yè)管理信用信息管理辦法》，相關(guān)系統有望于今年年底上線(xiàn)運行，強化對業(yè)主組織的行政監管。
現狀：
某中心街道信訪(fǎng)件涉物管糾紛者達60%，物業(yè)糾紛、勞資糾紛、環(huán)保糾紛和醫患糾紛已是誘發(fā)當前廣州群體性突發(fā)糾紛事件的四大糾紛。以廣州市某中心街道為例，經(jīng)不完全統計，目前該街道受理的信訪(fǎng)件，與物業(yè)管理相關(guān)的糾紛案件數量高達60%。
物業(yè)管理領(lǐng)域的問(wèn)題、矛盾和糾紛累積經(jīng)年，不僅阻滯物業(yè)管理行業(yè)健康持續發(fā)展，也影響社會(huì )穩定、社區安寧。廣州市人大代表楊勤認為，從表面分析來(lái)看，物業(yè)管理領(lǐng)域的諸多問(wèn)題、矛盾和糾紛頻繁發(fā)生的原因，包括缺乏溝通造成的誤會(huì )，利益不清引發(fā)的沖突，權責不明招致的糾紛，服務(wù)標準不一帶來(lái)的爭執等，但實(shí)際上，還是業(yè)主組織的建設和發(fā)展存在“有名無(wú)實(shí)”或“名存實(shí)亡”的尷尬。
“不僅業(yè)委會(huì )和業(yè)主大會(huì )成立率低，普遍不足30%，而且即使成立業(yè)委會(huì )和業(yè)主大會(huì )，其能正常運作的也不足30%，”楊勤認為，實(shí)際上能正常運作的業(yè)委會(huì )和業(yè)主大會(huì )，其法律地位又一直定位在履約能力非常低下的“一般群眾組織”或無(wú)法歸類(lèi)的“其它組織”。而另外極少數已成立了業(yè)委會(huì )和業(yè)主大會(huì )的住宅區或其它物業(yè)項目，天生“營(yíng)養不良”后天還處處受制于社區各方面力量的制約，有的最后干脆就停擺。
困境：
業(yè)主組織成立換屆難，業(yè)委會(huì )規范運作的少，當前業(yè)主自治存在的主要問(wèn)題包括業(yè)主組織成立、換屆困難等。
市住建局還提到，目前，完全符合物業(yè)管理法規要求成立的業(yè)主委員會(huì )并不多，即使已經(jīng)成立的業(yè)主委員會(huì )按照法規要求規范運作的則更少，都或多或少地存在一些問(wèn)題。有的業(yè)主委員會(huì )成員多為兼職，法律法規意識淡薄，專(zhuān)業(yè)能力有限，綜合素質(zhì)不高，導致業(yè)主委員會(huì )運作透明度不夠，暗箱操作現象比較普遍，嚴重影響業(yè)主委員會(huì )的規范運作。
另外，少數物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)委會(huì )成員以所謂的“好處”，包括減免物業(yè)服務(wù)費、停車(chē)費等為“誘餌”，導致部分業(yè)委會(huì )為一己私利而做出一些損害全體業(yè)主權益的事情。更有物業(yè)服務(wù)企業(yè)以運作經(jīng)費來(lái)要挾業(yè)委會(huì )作出一些有損業(yè)主利益的決策。
建議：
引入第三方，物業(yè)服務(wù)評估機構。楊勤建議，廣州應通過(guò)立法修訂，將廣州有條件的業(yè)主大會(huì )組織法人化，并盡快批準成立物業(yè)管理第三方評估機構。楊勤認為，由運作正常的業(yè)主組織通過(guò)市場(chǎng)化手段尋找“第三方評估機構”，該機構一方面能夠為業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)的技術(shù)支持、引導業(yè)主理性維權，另一方面對開(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理公司也能起到很好的監督制衡作用。
對此，市住建局表示，物業(yè)管理第三方評估機構及中介組織的發(fā)展，廣州較為滯后，北京則做得不錯。市住建局將會(huì )同市社會(huì )組織管理局大力培育和支持第三方機構等中介組織的發(fā)展，引導和鼓勵他們承擔物業(yè)管理承接查驗、服務(wù)質(zhì)量評估、物業(yè)服務(wù)費核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主組織財務(wù)審計等，通過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟手段改變業(yè)主與物業(yè)企業(yè)間信息不對稱(chēng)格局，進(jìn)而化解物業(yè)管理矛盾糾紛。
進(jìn)展：
小區公共事務(wù)服務(wù)平臺，擬于明年正式上線(xiàn)運行
目前，市住建局正推進(jìn)物業(yè)監管綜合信息系統建設，抓緊制定出臺《廣州市物業(yè)管理信用信息管理辦法》，并對業(yè)主委員會(huì )備案、物業(yè)管理區域劃分備案等業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理。該系統將于今年年底上線(xiàn)運行，屆時(shí)業(yè)主委員會(huì )備案等業(yè)務(wù)辦理將實(shí)現各區統一標準，對業(yè)主委員會(huì )及其負責成員的誠信監管也將更加公開(kāi)透明，對業(yè)主組織的行政監管也將不斷強化。這一措施將極大地推動(dòng)業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )規范運作。
廣州市住建局還透露，正在推進(jìn)物業(yè)小區公共事務(wù)服務(wù)平臺的建設。該平臺是一個(gè)集物業(yè)服務(wù)信息公開(kāi)、物業(yè)服務(wù)評價(jià)、物業(yè)電子投票、設施設備服務(wù)系統的惠民平臺。平臺對小區的物業(yè)服務(wù)信息、小區公共設施設備、業(yè)主表決等內容進(jìn)行依法公開(kāi)，同時(shí)通過(guò)電子投票系統讓小區業(yè)主參與公共事務(wù)表決簡(jiǎn)單、方便、快捷投票，提高業(yè)主的參與率及投票率。在此基礎上，業(yè)主還能對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)及對業(yè)主委員會(huì )的工作評價(jià)。目前，該平臺項目的建設工作正在逐步展開(kāi)，擬于2016年正式上線(xiàn)運行。
焦點(diǎn)
“業(yè)主大會(huì )法人化”：
力爭修訂《物管條例》明確業(yè)主大會(huì )法律地位
業(yè)主大會(huì )作為社區中的一個(gè)自我管理組織，由于上位法并未賦予其一個(gè)明確的法律主體身份，因此在政府部門(mén)、專(zhuān)家學(xué)者、律師、業(yè)委會(huì )代表等的研究與討論中，關(guān)于“業(yè)主大會(huì )法人化”存在社團法人、民辦非企業(yè)和企業(yè)法人三種制度方向的意見(jiàn)，究竟采用哪一種制度方向仍未有定論。
目前，《廣州經(jīng)濟特區物業(yè)管理條例》修訂工作正在展開(kāi)，市住建局將會(huì )同市社工委、社會(huì )組織管理局，指導羅湖區及時(shí)總結推廣試點(diǎn)經(jīng)驗，并從立法層面加以固化，力爭將業(yè)主大會(huì )法人化在《條例》修訂中明確業(yè)主大會(huì )法律地位。
建立業(yè)主聯(lián)合組織：
借鑒他城經(jīng)驗 指導成立陽(yáng)光小區業(yè)主促進(jìn)會(huì )。據了解，天津、沈陽(yáng)、溫州、營(yíng)口、宿遷、青州及佛山市順德區等目前已經(jīng)民政部門(mén)核準登記建立城市業(yè)主組織；惠州市的業(yè)主組織已獲得名稱(chēng)核準。這些已經(jīng)建立的正式業(yè)主聯(lián)合組織可分為三種類(lèi)型，包括業(yè)主委員會(huì )聯(lián)合會(huì )、業(yè)主委員會(huì )協(xié)會(huì )和業(yè)主代表協(xié)會(huì )。
根據廣州實(shí)際情況，市住建局將組織學(xué)習借鑒部分城市經(jīng)驗，指導部分運作規范的業(yè)委會(huì )牽頭成立陽(yáng)光小區業(yè)主促進(jìn)會(huì )，該社會(huì )組織由市社會(huì )組織管理局作為主管單位予以登記，住建部門(mén)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導。業(yè)主促進(jìn)會(huì )成立后，可在政府主管部門(mén)的指導下，開(kāi)展物業(yè)管理政策法規宣傳，或組織業(yè)委會(huì )培訓，開(kāi)展業(yè)委會(huì )論壇或沙龍，加強業(yè)主組織之間的交流，將其打造為政府和業(yè)主之間的“緩沖帶”，鼓勵和引導其及時(shí)參與并有效地化解物業(yè)小區內涉及業(yè)主的矛盾糾紛。